新聞資訊
時代物業是廣西乃至國內頗具規模和影響力的物業服務企業之一
07
2022
-
07
淺談住宅小區物業管理有效經營模式
“住宅物業管理本身就是保本微利行業”，這讓一些公司面臨進退兩難的尷尬境地：一方面，在項目銷售期，要依靠爆炒物業管理賣點來實現對住宅熱賣；另一方面，則又要保證在業主入住后物業管理服務與前期承諾之間沒有落差，以實現長期的品牌效應。然而，物業管理的運行成本與其盈利能力往往讓它們成為一對難以化解的矛盾。如何讓住宅小區管理企業盈利？如何對住宅項目實施有效的經營管理？
一、住宅物業管理市場需要有效經營模式
商品化住宅產品的市場化特征尤為突出，但目前達到中高檔消費水平的人畢竟還是少數，小區的購房者大部分還是工薪階層，有的人甚至為此用掉了一輩子的積蓄，再加上有些樓盤的物業管理費一開始就比較高，這樣不僅限制了物業管理消費空間的可持續發展，也會造成物業管理收費難的局面。欠收的物業管理公司只能慘淡經營，不少公司或伸手向母公司要補貼，或降低服務水準和服務質量。
據此，物業管理公司在提供服務同時，把對物業項目的有效經營管理培養成為企業的核心競爭力，這對提高經濟效益和開拓市場會起到巨大推動作用，擴大了企業的盈利空間，如房屋租賃代理、小區車位出租、有償家政服務等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金，使住宅項目管理企業的綜合實力得到提高。
二、住宅小區物業管理經營模式特點分析
首先，應該明確住宅小區物業管理的經營模式和寫字樓、零售商業中心、酒店及其他可出租物業類型的管理運營模式有所不同。后者多以出租經營性房屋為物業管理主體對象，屬于收益型物業管理模式；而住宅小區的物業管理由于受到項目服務對象和小區資源范圍的限制，不可能像收益型物業管理把租賃房屋、項目估價和地產項目策劃作為運營的主要內容。其次，住宅小區的物業管理經營和房地產開發商對項目所采用的項目型或置業型運營模式也存在很大差別，原因在于住宅小區的使用周期相對于地產項目的銷售周期來講是一個較長的過程，住宅小區的物業管理所開展的經營范圍和內容始終要為后期物業項目服務。據此，住宅區物業管理在提供服務的同時，要積極拓展一些能夠保持物業管理經營模式滾動發展和多元化收入的資金來源，并要重點考慮住區物業項目的可持續發展問題。
三、住宅小區物業管理經營中的重點問題
隨著市場經濟的日益成熟，物業管理服務所涵蓋的日常作業內容及其外延拓展業務的分工會日趨細致，如何從物業管理到物業經營是需要認真加以研究的課題。既不能因住宅項目運轉困難就全力去搞其他經營，降低管理服務質量；也不能死死看守物業項目本身，忽視創新開拓，將物業項目中的大好資源白白浪費。在實施物業管理經營的實踐中，應注重以下三個重點問題：
（一）改變物業管理意識，轉換服務經營角色。
隨著眾多商品化住宅小區的出現，市場迫切要求傳統“服務型”物業管理公司向“經營型”物業管理公司進行角色轉化。更多的開發商都希望下屬的物業管理公司在進行物業管理的同時，也要進行經營管理，并給物業管理公司提供了一個可充分操作的天地。作為一個專業物業管理公司，其各項管理服務舉措一定要針對所服務對象，根據物業項目不同，住宅小區內涵不同，客戶群不同，業主需求也不一樣，經營管理服務就會出現新的業務內容，其中包括社區局域網絡信息發布、向區內業主銷售花木、對社區周邊商家實施廣告推廣、增加有償特約服務等業務，全方位拓展住宅小區物業的盈利空間，物業管理公司亦可在經營服務中獲得相應收益。在強調改變物業管理意識，轉換服務經營角色的同時，也要求小區每一位物業管理從業人員深刻理解物業經營是物業管理工作的應有之義和分內之事，管理服務工作固然重要，而一項優秀的物業項目策劃、一個好點子，可以使開發商、小區業主和物業客戶得到更多的實惠。當一個管理處在做好管理服務的同時，不斷迎合市場，為滿足業主不斷增長的需求而創新經營，住宅小區物業項目的市場價值會發生很大變化。物業的管理服務是動態的，物業的有效經營永無止境，物業管理人員只有具備了強烈的經營意識，才能使所管項目潛力得到充分發揮。
（二）處理好物業管理日常業務和多元化經營業務的關系。
從目前一些住宅項目的經營管理實踐來看，有些人擔心經營型物業管理模式的推行會因盲目地多元化經營而導致不良后果。而筆者認為，對物業管理實施有效經營屬于多元化經營范疇，這種模式是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的經營、服務和管理層面，亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排，從而為小區業主提供更全面的服務，將物業經營的概念深刻地融合于管轄項目的物業管理工作之中，通過經營與管理的合力運作，更好地體現物業管理使住宅項目保值增值的重要功能。
還有人認為強調經營管理物業，會導致放松物業管理本職服務。其實恰恰相反，因為住宅小區物業管理經營的商品就是服務，沒有商品提供市場也就無從談起經營，而忽視了常規管理服務，對于經營物業來說也等于沒有了生命之源。將物業管理與物業經營融為一體，在做好物業管理工作的同時，為開發商、小區業主、物業客戶策劃并實施物業經營方案，發揮每一平方米物業的增效潛力，擴大物業管理企業的贏利空間，同時物業經營開展的越好也恰恰增加了更多的物業服務項目。經營與服務在物業管理中不是矛盾的而是相輔相成的，關鍵就在于經營管理者如何去認識、去操作。正確的做法是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行物業經營創利活動，根據不同物業項目安排經營管理的主次關系，使經營和管理相輔相成，相得益彰。在具體運作中，還要注意物業管理費用與經營費用保持相對獨立，體現不同業務的規范性。
（三）注重培養物業經營人才隊伍。
物業管理是勞動密集型產業，而物業經營是知識型、信息化產業，缺少富有經驗的經營人才，經營型物業管理模式就是空談。住宅小區的物業管理企業承擔了物業項目的管理權，同時也就承擔了物業經營的義務，相應地加大了物業管理公司的經營壓力和經營風險。而物業經營是一項極為專業的工作，不僅富有實戰經驗的人才難覓，有了人才，形成一個配合默契的團隊更不容易，一旦經營出現偏差和失誤，將給公司造成無法挽回的損失。在這方面，住宅小區物業管理企業應注重向專業公司學習。隨著中國市場開放程度的加深，國內物業管理公司將面臨來自國外的激烈競爭，借鑒國外物業管理公司的先進管理經驗和服務理念，在物業經營專業領域，認真學習，縮短差距，加強對員工進行法律知識、經營技能、營銷經驗的培訓是當務之急。
相關新聞
咨詢熱線
Service Hotline
