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07
2022
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對我國物業管理小區會所權屬與利用的探討
近年來，我國許多地方物業管理小區有關會所、車庫等公共配套設施設備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關產權歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權法》第六章規定了建筑物區分所有權制度，奠定了物業管理的財產權基礎。
建筑物區分所有權是現代民法中一項基本的不動產所有權形式。在法國稱“住宅分層所有權”、德國稱“住宅所有權”、日本和我國臺灣地區稱“建筑物區分所有權”或“區分所有權”。我國《物權法》引入了這一制度，其第73條規定，“業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這條規定實際上采用了目前學界對于建筑物區分所有權的通說――“三元論”說，即建筑物區分所有權由專有權、共有權、成員權三部分組成。草案第76條規定，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”該條規定了會所的權屬問題。筆者認為該條規定有待商榷。
一、建筑物區分所有共有部分的界定
會所的權屬與利用關涉建筑物區分所有中的共有部分的界定。根據《物權法》第73條規定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對專有部分和共有部分下定義。根據我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》第3條的規定，區分所有的專有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。”共有部分是“指公寓大廈專有部分之外其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者。”從學理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構造或利用上并無獨立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業主公約將某些構造利用上有獨立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨立車庫等。此外，對某些不影響生活居住的構造上無固定使用方法的共有部分，經共有人決議，可以設定專有使用權，由特定人專屬獨占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對由多棟建筑物組成的物業管理小區而言，除區分所有建筑物及其附屬物外的小區公共建筑、設施設備及小區的基地使用權等也屬于共有部分。
二、對物業管理小區會所歸屬的探討
由于會所是奢侈之物，在國外（如美國），會所通常在物業管理小區外單獨設立，除一些極其豪華的小區外，一般的物業管理小區都無此類設施，即使在設立會所的小區，這些會所均不能對外經營使用，而僅僅為小區內的業主提供服務。所以，世界大多數國家（如日本、意大利、德國、美國等）和地區（如我國臺灣、澳門地區）一般沒有在有關建筑物區分所有的立法中規定會所的權屬問題（值得注意的是，由于車庫問題的重要性和復雜性，各國立法一般特別規定了車庫的權屬劃分）。那么，會所到底是屬于專有部分還是共有部分？這一問題頗費思量。從構造和使用上的獨立性來看，會所是可以成為專有部分的。但從業主的公共利益考慮，實踐中各國或地區一般將會所視為區分所有建筑的共有部分。如我國香港地區在《香港建筑物管理條例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會所列為公用部分（參見該表第14項：會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設施的處所）。也有學者認為像物業管理用房、會所等商業用房在法律上并非獨立物，而是建筑物區分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區）的組成部分，視為業主共有。
目前，我國大陸還沒有針對會所權益的明確規定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權威的關于共有部分的規定是建設部1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第3條。該條規定，住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場、車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等共用設施設備屬于業主的共用部分。該條沒有明確規定會所的權屬，但是實踐中基于會所的營利性的性質，且國家規定會所的面積不納入分攤，目前會所的產權大多被認為歸開發商。筆者認為這是不妥的，應當明確將會所納入到共用部分的范疇，為小區業主共有。理由是：首先，會所作為物業管理小區的公共配套設施，其規劃設計目的在于為特定小區全體業主提供商業、娛樂、文體等配套服務，有的會所雖然帶有營利性，但對于全體業主來說是具有公共產品屬性的設施。其次，從會所的建設費用來看，其建設成本一般已經被攤付到業主所購買房屋單元的房價中。如果會所的權屬歸開發商會有損消費者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權法》（草案）“有約定，按約定”的規定，那么鑒于開發商在商品房買賣中居于制定合同的強勢地位，那么今后物業管理小區會所的權益勢必將全部經過“約定”而歸屬于開發商，從而有損業主的利益。因此會所的產權明確規定為物業管理小區業主全體共有為宜。
但是考慮到目前我國大部分物業管理小區的會所歸開發商所有的事實，法律也不宜“一刀切”，強行規定所有會所均為小區業主的共有部分。如果開發商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權并取得產權證，或能證明該會所的建設造價未計入房屋售價的，開發商可以擁有會所的產權，會所應視為物業管理小區內的專有部門，由開發商承擔會所的營業稅費以及管理和維修等費用。
三、對會所權屬和利用的幾點建議
基于以上觀點，筆者提出以下對我國物業管理小區會所權屬與利用的建議：
1、《物權法》（草案）第76條應作相應修改，明確規定“會所、車庫等建筑區劃內的公共配套設施設備，除開發商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權并取得產權證，或能證明該會所的建設造價未計入房屋售價的外，歸業主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規定。
2、在《物權法》（草案）中明確專有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專有部分和約定共有部分的概念（參見我國臺灣地區的《公寓大廈管理條例》第3條的規定）。這就意味著經過業主大會同意，業主委員會可以將區分所有建筑的非法定共有部分經約定授予他人使用，也可將區分所有建筑的專有部分經約定供共同使用。此項規定可以有效地緩解開發商和業主之間的利益矛盾。業主為了充分發揮會所的效用，可以決議將屬于共有部分的會所指定給開發商或物業管理公司專用，也可規定在不增加業主負擔和影響業主生活的情況下可適當對外經營，經營收入一部分用來彌補會所及小區的物業管理費用。當開發商或物業管理公司的行為有損業主利益時，業主可以決議收回專用權。
3、對于所有權歸開發商的會所，有關法律還應對其進行限定，如規定開發商對會所的轉讓、變更、處置、使用必須體現會所的配套服務功能，不能隨意改變其使用用途和性質，不能抵押；會所出售或出租時，小區業主享有優先購買和租賃權等。對于“會所改規劃”問題，《物業管理條例》第50條已經明確規定，“物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。” 因此，開發商隨意變更會所規劃是不為法律所允許的，相關政府部門應對此加強監管。
4、從會所目前的發展狀況來看，會所是物業管理小區品位的一種象征，是開發商銷售策劃的一部分，但是在實踐中真正經營效益好的會所不多，因此對一般物業管理小區來說建設會所有過于浪費、奢侈的嫌疑。有關法律應明確普通住宅小區不應當設立供對外經營用的會所（豪華物業管理小區條件可以適當放寬），即使開發商要建也應當單獨立項，在物業管理小區紅線范圍外進行開發建設。這樣今后就能有效地避免有關會所的產權糾紛。
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